Vor allem in Städten und Ballungsräumen sind Bauträger die häufigsten Anbieter von Neubauten. Der Kauf bei den Bauunternehmen bietet Vorteile, hat aber auch Tücken.
Sie planen Straßenzüge neu und gestalten ganze Siedlungen: Die Häuser von Bauträgen prägen mittlerweile das Bild von Städten und ihren Speckgürteln. Diese Bauunternehmen bieten Grundstück, Planung und Haus aus einer Hand. Neue Reihenhäuser können fast nur von Bauträgern gekauft werden.
Als Kunde eines Bauträgers planen Sie Ihr Haus nicht selbst, sondern kaufen ein fertig entworfenes und gebautes (oder noch zu bauendes) Produkt. Deshalb sind Bauträger die einzigen Neubau-Anbieter, auf die dieses Buch näher eingeht.
Das Haus eines Bauträgers kann eines sein, dass erst noch erstellt wird, aber auch eines, das bereits gebaut ist und nur noch auf den Abnehmer wartet. In beiden Fällen kaufen sie vom Bauträger ein Paket und haben für alles nur einen Ansprechpartner – auch für Schäden und Mängel. Das kann ein Objekt günstiger, aber auch teurer machen als bei individueller Planung und Erstellung: Einerseits hat der Bauträger als Großnachfrager nach Boden und Bauleistungen Kostenvorteile, die er auf umkämpften Märkten an Sie weitergeben kann. Andererseits hat er hohen Planungs- und Organisationsaufwand, Vermarktungskosten, Risiken und Gewinnansprüche – die sich auf seine Angebotspreise niederschlagen.
Für Bauträger gibt es neuerdings eine Pflicht zur Baubeschreibung. Diese Beschreibung muss vor Vertragsschluss dem Kunden übergeben werden. So sollen Kunden die Qualität der Häuser vorab besser beurteilen können.
Gegen Pleiten und Verzögerungen bietet Ihnen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einen gewissen, aber keinen umfassenden Schutz. Zunächst nennt sie die Voraussetzungen, die für Geldzahlungen erfüllt sein müssen: Der Bauträger darf erst Rechnungen schreiben, wenn Ihr Kaufvertrag abgeschlossen ist, wenn die Ämter alle Genehmigungen erteilt haben, die für seinen Vollzug nötig sind und wenn schließlich ein Notar das bestätigt hat. Außerdem muss im Grundbuch mindestens eine „Auflassungsvormerkung“ (mehr siehe unter „Kaufvertrag“, Seite 78) eingetragen sein. Das Grundbuch darf nur Grundpfandrechte enthalten, die Sie übernehmen oder deren Eintragung Sie veranlasst haben. Schließlich muss eine Baugenehmigung vorliegen – oder alternativ eine Bestätigung des Bauamts oder des Bauträgers selbst, dass eine Genehmigung nicht nötig ist und andere amtliche Anforderungen erfüllt worden sind, etwa die Erstattung einer Bauanzeige und die Einhaltungen von Wartefristen.
Beginnen dann Bau und Zahlungen, muss der Bauträger getrennte Konten führen: Er darf Ihr Geld nur für Ihr Projekt verwenden und darf es auch nicht auf seinen privaten Konten parken, wenn es zum Bauen vorgesehen ist. Ratenzahlungen von Ihnen darf er nur nach Baufortschritt einfordern. Einzige Ausnahme: Er hat Ihnen eine Bürgschaft gestellt, mit der eine Bank die zu erfüllende Leistung absichert. Wichtig: Weitere Regeln sind in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) des Bauträgervertrags enthalten. Diese sollten Sie fachkundig von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt prüfen lassen. Wichtig auch: Unter die MABV fällt ein Vertrag nur, wenn der Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bau dort klar geregelt ist. Im Kaufvertrag für das Grundstück sollte darum ein Verweis auf das geplante Haus stehen.
Die Schattenseiten
Das Beauftragen eines Bauträgers wirkt bequem und sicher, hat aber auch einige Nachteile:
Unter Bauträgern gibt es Unternehmen mit hundertjähriger Tradition und hohem Qualitätsbewusstsein, aber auch Absahner mit kurzer Halbwertzeit. Um gute Bauträger zu erkennen, gibt es einige Indizien:
Auf Ihrer Suche nach einer Immobilie werden Sie zahlreiche Angebote erhalten. Bei der Vorauswahl sollten Sie sich nicht nur von Ihren Gefühlen leiten lassen, sondern besser systematisch vorgehen. Wichtig sind zunächst die Angaben im Exposé, der Grundriss und die Umgebung. Später, bei der Besichtigung des Objekts, werden viele Details Ihre Entscheidung beeinflussen. Wenn Sie Interesse an einer Immobilie haben, kommen Recherchen zum Bauzustand, im Grundbuch oder bei der Eigentümergemeinschaft auf Sie zu.
Mit der systematischen Auswertung von Exposé und Grundrissen sowie mit Recherchen zur Umgebung (siehe Seite 38) trennen Sie rasch die Spreu vom Weizen.
Eine Immobiliensuche kann viel Zeit und viele Fahrkilometer kosten. Aber einige Schritte kann man rationalisieren – vor allem durch eine gezielte Vorauswahl von Angeboten, die man per Internet, von Maklern oder Anzeigen erhält. Dann müssen Sie nur noch die wirklich interessanten Angebote näher untersuchen und besichtigen. Am Anfang der Auswahl steht also nicht die Frage: „Ist dies mein Traumhaus?“, sondern die Frage: „Erfüllt dieses Angebot die Grundbedingungen meiner Suche?“ Mit der Antwort auf diese Frage scheiden viele Angebote rasch aus: Preis, Lage und Zimmerzahl stimmen nicht oder ein No-Go ist rasch erkennbar, zum Beispiel die Lage in der Einflugschneise, ein verkorkster und nicht veränderbarer Grundriss oder eine dauerhafte Vermietung, obwohl man doch eine freie Immobilie wollte.
Basisinformationen zum Objekt
Exposé ist der Sammelbegriff für eine genauere Objekt-Darstellung, normalerweise mit Daten, Fakten, Fotos und Grundrissen. Es kann ein mehrseitiges Papier sein oder eine Internet-Präsentation. Sorgsam erstellte Anzeigen auf Immobilienbörsen haben bereits die notwendige Qualitäten. Die wichtigsten Inhalte eines Exposés sind:
Wenn ein Exposé Sie näher interessiert, gleichen Sie es systematisch mit dieser Liste ab und tragen Sie die wichtigen Angaben ein. Notieren Sie auch, was noch fehlt, um diese Informationen später beim Makler oder Verkäufer abfragen zu können.
Lücken im Exposé: Kein Alarmzeichen
Ein anderes Angebot wirkt vielleicht interessant, hat aber an wichtigen Stellen Lücken. Oder es ist zwar erst einmal kein grundlegender Nachteil des Objekts erkennbar, doch die Präsentation ist in Wort oder Bild schlecht. Durch beides sollte man sich nicht abschrecken lassen: Vielleicht hat ein privater Anbieter, der vorher noch nie ein Objekt verkauft hat, schlicht den Informationsbedarf möglicher Erwerber nicht erkannt. Ein Makler hat vielleicht lieblos gearbeitet oder die Strategie gewählt, Schwachpunkte nicht anzusprechen.
Wenn es gravierende Informationslücken gibt, empfiehlt sich eine Nachfrage beim Anbieter, bevor Sie sich zur Besichtigung entscheiden. Doch wo Wohnungen und Häuser knapp und begehrt sind, da ist die individuelle Auskunftsfreude von Anbietern begrenzt. Hier bleibt einem oft nichts anderes übrig, als mit den lückenhaften Informationen zur Besichtigung zu fahren und zu hoffen, dass offene Fragen sich vor Ort beantworten. Nehmen Sie in diesem Fall das Arbeitsblatt zur Besichtigung mit.
Seriöse Exposés bieten vor allem nüchterne Information, sparen mit Adjektiven und Floskeln. Doch viele Immobilien-Anbieter versuchen gerne, potenzielle Kunden beim Gefühl zu packen. Manchmal folgen die Fakten noch der Realität, aber manchmal soll eine blumige Sprache nur Schwächen übertünchen. Beim Beschönigen kennt die Anbieter-Fantasie kaum Grenzen. Bekannt und berüchtigt sind die „gute Verkehrslage“ (= laut), die „wenigen Autominuten zum Zentrum (= weit weg), die „ruhige Lage“ (= auch weit weg), die „lebhafte, junge Umgebung“ (= Kneipenlärm), das „Handwerkerobjekt“ (= Halbruine) und für Häuser die drei Baustile Jugendstil (= verziert), Bauhaus (= kantig) und Architektenhaus (= eigenwillig). Je wolkiger die Sprache, desto mehr Vorsicht ist geboten.
Der Grundriss mag für einen Laien auf den ersten Blick abstrakt wirken. Doch er sagt viel über die Räume im Haus oder in der Wohnung. Größe, Schnitt, Lage und Möblierbarkeit haben starken Einfluss auf die Wohnqualität. Aber nicht immer ist der Grundriss aussagekräftig – manchmal führt er sogar in die Irre.
Der Grundriss sagt viel mehr als die Fotos darüber aus, wie die Immobilie im Inneren aussieht. Für Ungeübte ist er anfangs manchmal schwer zu lesen – doch die kleine Mühe lohnt. Sie sehen am Grundriss das Wichtigste zur Größe, zum Schnitt und zur Anordnung der Räume. Sie können zum Beispiel erkennen, ob die Wege innerhalb der Wohnung lang oder kurz sind oder ob hoher Heiz-Aufwand droht, weil es viele und verwinkelte Außenwände gibt. Sie können mit dem Grundriss aber auch schon den ersten Abgleich für Ihre Bedürfnisse machen:
Aber natürlich ersetzt kein Grundriss die Besichtigung. Erst dort bekommen Sie ein Gefühl für die Wirkung von Deckenhöhen oder Lichteinfall und sehen zum Beispiel, ob ein langer Flur eher ein fantastisches Entrée ist oder ein bedrückender Schlauch. Bei Altbauten stimmen die Grundrisse auch oft nicht mehr: Manchmal sind z. B. noch einstige Speisekammern eingezeichnet, aber neuere Bäder nicht. Auch Durchbrüche und Zwischenwände sind oft nicht aktuell. Nehmen Sie auf jeden Fall zur Besichtigung den Grundriss mit und markieren Sie wichtige Abweichungen.
Ein Indiz für die Qualität ist auch, ob der Grundriss professionell gezeichnet ist oder ob er amateurhaft „handgestrickt“ wirkt. In diesem Fall sollten Sie darauf gefasst sein, dass manche gezeichneten Angaben nicht mit der Wirklichkeit übereinstimmen – vor allem Maße nicht.
Professionelle Grundrisse erhalten zudem häufig eine wertvolle Zusatzinformation: Tragende, unveränderliche Wände sind stärker gezeichnet, statisch unwichtige veränderbare Wände dünner. Sie bekommen erste Informationen darüber, wo der Grundriss veränderlich sein könnte und wo nicht.
Der Staat meint es gut mit Klimaschutz und Verbraucherinformation. Schon im Inserat einer Immobilie muss deshalb der Energieausweis erwähnt werden. Jeder Interessent hat Anspruch darauf, ihn zu sehen. Aber er ist nicht immer leicht verständlich. Das beginnt damit, dass es zwei Typen von Energieausweisen gibt: Der Bedarfsausweis beruht auf einer rechnerischen Voraussage des Energieverbrauchs; seine Erstellung ist teuer. Darum wird viel häufiger der alternative Verbrauchsausweis verwendet. Er gibt an, wie viel Energie in einer Immobilie tatsächlich aufgewendet worden ist. Damit enthält er einerseits authentische Werte. Andererseits hängt der Verbrauch nicht nur vom Gebäude ab, sondern ebenso stark vom Verhalten der Bewohner. Zwei gleiche Häuser können daher einen ganz unterschiedlichen Energieverbrauch haben.
Eigentumswohnungen: Ausweis nur fürs ganze Haus
Solche Unterschiede können vor allem in Einfamilienhäusern eine Rolle spielen. In Häusern mit vielen Eigentumswohnungen nivellieren sich die Unterschiede, denn der Verbrauchsausweis wird stets für das Haus insgesamt ausgegeben. Das wiederum verwischt andere Unterschiede, etwa den zwischen der Eckwohnung mit Erker ganz oben und der kleinen in der Mitte, die von lauter anderen Wohnungen umgeben ist und nur eine kurze glatte Außenfront hat.
Aussagekräftig – mit den oben genannten Einschränkungen – ist die Effizienzklasse, visualisiert mit einem Balken in Ampelfarben. In der Spitzenklasse A+ kostet die Energie pro Quadratmeter und Jahr weniger als zwei Euro. In Klasse H am anderen Ende können es über 20 Euro sein. Basis der Einstufung ist der berechnete Energiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden. Weitere Pflichtangaben betreffen den Energieträger der Heizung – Öl, Fernwärme, Gas usw. – und das Baujahr der Immobilie. Gerade sehr schöne alte Häuser haben oft keinen Energieausweis: Denkmäler benötigen ihn nicht.
Was Sie selbst erkennen können
Wer die energetische Qualität eines Hauses genauer kennenlernen will, sollte es von einem Experten analysieren lassen. Doch auch Laien können einige Indizien erkennen: Wandstärken und -materialien, Größe, Alter und Zustand der Fenster, ein kompaktes Gebäude oder ein stark gegliedertes mit vielen Außenwänden. Ein Instrument zur relativ unaufwendigen Erstanalyse ist die Infrarot-Wärmebildkamera, deren Anschaffung freilich teuer ist. Doch die roten, gelben und grünen Flächen im Bild zeigen auf einen Blick, wo aus dem Haus viel und wo wenig Energie entweicht.
Per Erbbaurecht wird das Grundstück nicht gekauft, auf dem Ihr künftiges Haus steht, sondern es wird für lange Zeit gepachtet. Das macht den Einstieg billiger, kann aber auf längere Sicht viel teurer sein als der Erwerb einer eigenen Parzelle.
Institutionen wie Städte, Kirchen oder Stiftungen können sehr langfristig denken – weit über das Leben der heute Beteiligten hinaus. Oft haben sie Grundstücke, die sie anderen zum Gebrauch überlassen wollen. Sie wollen aber diesen Gebrauch stärker kontrollieren, als das nach einem Verkauf möglich wäre. Und sie wollen sich die Option offenhalten, eines fernen Tages wieder ganz über das Grundstück zu verfügen.
Dem dient das Erbbaurecht – im Volksmund oft auch Erbpacht genannt, obwohl diese alte Form der Grundstücksüberlassung schon seit 1947 abgeschafft ist. Erbbaurechte werden in der Regel für 99 Jahre vergeben. Meist ist im Vergabevertrag festgelegt, was auf dem Grundstück gebaut und gemacht werden darf.
Hohe Erbbauzinsen: Gefährlich im Alter
Wer ein Erbbaurecht erwirbt, erhält also ein Grundstück für meist längere Zeit, ohne dass er dafür den Kaufpreis aufbringen muss. Stattdessen ist ein regelmäßiger Erbbauzins fällig. Dieser liegt heute meist höher als der Kreditzins für den Kauf eines vergleichbaren Grundstücks. Hinzu kommt, dass der Erbbauzins später entsprechend der Bodenpreisentwicklung erhöht werden kann: Der Erbbaurechtsnehmer muss im Lauf der Jahrzehnte immer mehr bezahlen, was besonders im Rentenalter heikel werden kann. Kritisch ist auch die in vielen Verträgen festgelegte Kaufpflicht für das Grundstück, falls der Erbpachtgeber die Parzelle doch irgendwann verkaufen möchte. Dann hat man Jahre oder Jahrzehnte Erbbauzins bezahlt – und muss dann noch den Kaufpreis hinterher schieben.
Auch viele Banken lieben Erbbaurechte nicht. Ein normales Kaufgrundstück können sie im Notfall unbeschränkt versteigern; Erbbaurechte sind viel schlechter verwertbar. Damit erhöhen sie womöglich den Zins für den Kredit.
Verkauf möglich – aber nicht ertragreich
Hinzu kommen die Gebrauchs- und Verbrauchsbeschränkungen. Der Erbbaurechtsvertrag kann An- und Umbauten beschränken oder von der Genehmigung der Grundeigentümer abhängig machen. Zwar kann der Erbbaurechtsnehmer das Haus und das Recht auf Grundstücksnutzung später verkaufen. Er bekommt dafür aber viel weniger als ein anderer, der auch das Eigentum am Grundstück verkauft. Von gestiegenen Bodenpreisen profitiert ein solcher Verkäufer nicht. Zumal nach Ablauf des Vertrags der Erbpachtgeber Haus und Grundstück zurückverlangen kann. Er muss dann zwar für das Haus entschädigen, aber nur mit zwei Dritteln des Verkehrswerts. Wer als Bauherr in Generationen denkt, ist also mit einem Erbbaurecht besonders schlecht bedient.
Wann ein Erbbaurecht trotz allem lohnt
Zwei gute Gründe gibt es aber, sich darauf einzulassen: erstens die niedrigen Einstiegskosten, die Bauherren und Käufern mit knappem Budget entgegenkommen. Zweitens ein Markt, auf dem ein gutes, bezahlbares Kaufgrundstück nicht zu finden ist. Lassen Sie aber einen angebotenen Vertrag genau prüfen, insbesondere auf Ihre Rechte und Pflichten zu bauen, zu verkaufen und eventuell kaufen zu müssen. Besonders wichtig ist die Frage, wie lange das zu erwerbende Erbbaurecht noch läuft.
Vielleicht finden Sie bei Ihrer Suche nach einer Immobilie überraschend ein ideales Grundstück und erwägen einen Neubau. Wer ein freies Grundstück kauft, muss vorher wissen, was dort gebaut werden darf. Gemeinden, Bauordnungen, Grundbuch und Nachbarn erlegen Bauherren diverse Einschränkungen auf. Sie müssen vor dem Kauf klären, was Sie hier überhaupt errichten, gegebenenfalls an Bestand abreißen oder umbauen dürfen.
Grundsätzlich gibt es drei planungsrechtliche Möglichkeiten. Welche davon auf Ihr Grundstück zutrifft, können Sie oder Ihr Beauftragter (z. B. ein Architekt) auf dem kommunalen Planungs- oder Bauamt ermitteln: