Impressum

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ISBN  978-3-406-68790-7

© 2016 Verlag C. H. Beck oHG
Wilhelmstraße 9, 80801 München

Satz: Fotosatz Buck, Kumhausen
Umschlaggestaltung: Ralph Zimmermann – Bureau Parapluie
Bildnachweis: © Production Perig - fotolia.com
eBook‐Produktion: Datagroup int. SRL, www.datagroup.ro

Dieser Titel ist auch als Printausgabe beim
Verlag und im Buchhandel erhältlich.

13Inhalt

So nutzen Sie dieses Buch

Einleitung: Keine Panik!

1. Kapitel Gründlich überlegen: Wie will ich wohnen und was kann ich mir leisten?

1.1 Bedarfsermittlung

1.1.1 Orientierungsgrößen

1.1.2 An Veränderungen denken

1.2 Wie viel Haus kann ich mir leisten?

1.2.1 Reicht die Miete für einen Hauskauf?

1.2.2 Was macht ein Haus teurer als das Wohnen zur Miete?

1.2.3 Offen und ehrlich kalkulieren

2. Kapitel Welches Haus hätten Sie gerne? Hintergrundwissen für Hauskäufer

2.1 Gebäudetyp und Bauweise

2.1.1 Gebäudetypen

2.1.2 Bauweise

2.2 Weitere Merkmale zum Angebotsvergleich

2.2.1 Wohnfläche

2.2.2 Grundstück

2.2.3 Keller

143. Kapitel Angebotsvergleich und Bauträgercheck

3.1 Eine Immobilie finden

3.1.1 Immobiliensuche per Internet

3.2 Der Makler im Bauträgergeschäft

3.2.1 Courtage

3.2.2 Anspruch auf die Provision

3.3 Angebotsvergleich

3.3.1 Beurteilung des Projekts

3.3.2 Wer ist der Bauträger?

4. Kapitel Clever finanzieren dank guter Vorbereitung

4.1 Basiswissen Finanzierungsformen

4.1.1 Annuitätendarlehen

4.1.2 Bausparvertrag

4.1.3 Versicherungsdarlehen

4.1.4 Wohn-Riester

4.1.5 KfW-Darlehen

4.1.6 Bauförderprogramme der Länder

4.2 Wie finde ich den günstigsten Kredit?

4.2.1 Recherche über Baufinanzierungskonditionen im Internet

4.3 Finanzielle Verhältnisse ordnen

4.3.1 SCHUFA & Co.

4.3.2 Eigenkapital

4.3.3 Unterlagen bereithalten

4.4 So rechnet die Bank

4.4.1 Einkommenssituation

4.4.2 Beleihungswert und Beleihungsgrenze

5. Kapitel Energie sparen und Hausbau

5.1 Die Energie-Einsparverordnung

5.1.1 Die Vorgaben der Energie-Einsparverordnung (EnEV)

5.1.2 Luftdichtigkeit

5.2 Der Einsatz erneuerbarer Energien ist (fast) Pflicht

6. Kapitel Das wird Ihr Haus – die Baubeschreibung

6.1 Vorbemerkungen

6.1.1 Planungsleistungen und Bauleitung

156.2 Beschreibung Allgemeines

6.2.1 Allgemeines

6.2.2 Detaillierte Gebäudedaten

6.2.3 Grundstück, Baustelleneinrichtung, Anschlüsse

6.2.4 Fundamente, Bodenplatte, Keller

6.3 Rohbau

6.3.1 Außenwände

6.3.2 Innenwände, Decken und Böden

6.3.3 Dach

6.4 Beschreibung Innenausbau

6.4.1 Treppen

6.4.2 Türen und Fenster

6.4.3 Rollläden und Klappläden

6.4.4 Fensterbänke

6.4.5 Innentüren

6.4.6 Wand- und Bodenbeläge

6.5 Einzelne Räume

6.5.1 Küche

6.5.2 Sanitärinstallation und Bäder

6.6 Haustechnik

6.6.1 Heizung

6.6.2 Elektroinstallation

6.7 Vor dem Haus

6.7.1 Außentreppen, Balkone, Terrassen, Loggien und Wintergärten

6.7.2 Garagen und Carports

6.7.3 Außenanlagen

6.8 Anhänge

6.9 Eigenleistungen

7. Kapitel Der Kaufvertrag

7.1 Die Rolle des Notars

7.2 Eigene Prüfung des Vertrags durch einen Rechtsanwalt

7.3 Was im Kaufvertrag stehen soll

7.3.1 Kaufpreis

7.3.2 Zahlungsmodalitäten

7.3.3 Auf Details achten

7.3.4 Vollständige Fertigstellung

7.3.5 Gewährleistung und Mängelansprüche

7.3.6 Abtretung von Gewährleistungsansprüchen

7.3.7 Streitschlichtung

167.3.8 Hausrecht

7.3.9 Bauleitung

7.3.10 Fertigstellung

7.3.11 Sonderwünsche

7.3.12 Sicherungsleistungen

7.3.13 Weitere Vertragsbestandteile: Anlagen und Teilungserklärung

8. Kapitel Baubegleitung und Abnahme

8.1 Bausachverständigen beauftragen

8.1.1 Auswahl des Sachverständigen

8.1.2 Dokumentation

8.2 Bauzeitplan

8.2.1 Die verschiedenen Bauphasen

8.2.2 Mängelrügen

8.2.3 Der Bautenstand

8.3 Vorsicht Insolvenz

8.4 Die Abnahme

8.4.1 Vorbereitung

8.4.2 Abnahme

8.4.3 Mangel

8.4.4 Gemeinschaftseigentum

8.4.5 Gewährleistung/Nacherfüllung

9. Kapitel Anhang

Hilfreiche Internetadressen und Twitter-Feeds

Bauherren-Verbände

Zusätzliche Informationsquellen, Kontaktadressen und Checklisten zu den einzelnen Kapiteln

Angebotsvergleich und Bauträgercheck

Gut vorbereitet die Finanzierung stemmen

Adressen von Auskunftsdiensten zur Selbstauskunft

Das wird Ihr Haus – Die Baubeschreibung

Stichwortverzeichnis

5So nutzen Sie dieses Buch

Um Ihnen das Lesen und Arbeiten mit diesem Buch zu erleichtern, hat der Autor verschiedene Stilelemente verwendet, die Ihnen das schnellere Auffinden bestimmter Texte ermöglichen.

7Einleitung: Keine Panik!

Wie viele Einfamilienhäuser von Bauträgern erstellt und an Privatkunden verkauft werden, dazu gibt es keine aktuellen verlässlichen Zahlen. Schätzungen gehen von knapp 35 bis 60 Prozent der neu erstellten Häuser aus. Nach Umsatz liegt nach einem Bericht des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) der Anteil der Bauträger am Wohnungsbau 2012 bei 30,4 Prozent – da Bauträger häufig im Sektor preiswerter Häuser unterwegs sind, dürfte der Anteil an den fertig gestellten Häusern deutlich höher liegen. (Quelle: VR Branchen spezial Dezember 2013). Festzustellen ist aber: in vielen Baugebieten gibt es gar keine Alternative zum Bauträgerkauf, denn diese werden häufig von der jeweiligen Kommune mit der Erschließung und Vermarktung beauftragt.

Insbesondere bei Doppel- und Reihenhausprojekten ist es mittlerweile fast immer ein Bauträger, der die Grundlagen für den Wohnungsbau legt. Die Besitzer von Bauland haben es nun einmal gerne mit nur einem Käufer zu tun, und der Bauträger nimmt ihnen das Gelände komplett ab, erschließt es und plant die Bebauung.

Gerade für Häuslebauer mit beschränktem Budget gibt es kaum eine Alternative zum Bauträger.

Bauträgerkauf bedeutet, dass der zukünftige Hausbesitzer ein noch nicht bestehendes Gebäude kauft, dessen Eigenschaften in einem Kaufvertrag und in einer Baubeschreibung festgelegt sind. Für die Erstellung des Gebäudes ist der Bauträger zuständig. Im Prinzip könnte gelten: der Käufer unterschreibt den Kaufvertrag und schaut erst wieder bei dem ausgewählten Grundstück vorbei, wenn die vorgesehene Übergabe des Gebäudes erfolgt. Er ist nämlich nicht Bauherr, und 8wenn er sich nicht entsprechende Rechte hat zusichern lassen, dann hat er mit der Erstellung des Hauses nichts weiter zu tun. Soweit die Theorie, glücklicherweise hat auch der Bauträger kein Interesse daran, dass sich der Käufer überhaupt nicht um sein künftiges Eigenheim kümmert, und für den Käufer ist es selbstredend schlauer, sich in Sachen Baufortschritt auf dem Stand der Dinge zu halten.

In diesem Buch wird sehr häufig die Rede davon sein, was beim Kauf vom Bauträger alles schief gehen kann. Es gibt viele Negativbeispiele, und die Auflistung aller möglichen Fallstricke ist lang.

Dennoch gilt: keine Panik. Die große Masse der Bauträgerkäufe geht ohne die ganz großen Probleme über die Bühne, und keineswegs soll der Eindruck erweckt werden, der Bauträger „an sich“ sei grundsätzlich ein Schurke, der arglose Käufer hinters Licht führen und betrügen will. Das wäre vollkommen falsch, denn der Markt besteht überwiegend aus mittelständischen Firmen, die in überschaubarer Anzahl Projekte realisieren und schon sehr vielen zufriedenen Käufern zum eigenen Heim verholfen haben.

Allerdings sollten Sie sich als Käufer auch darüber im Klaren sein, dass der Bauträger vor allem das Interesse hat, am Kauf des Baulands und der Erstellung des Gebäudes Geld zu verdienen. Dazu versucht er vor allem, von den Skalenkosten bei der Erstellung – etwa eines Reihenhauses – zu profitieren. Das heißt: im Gegensatz zum normalen Bauherrn kauft er bei den durch ihn beauftragten Handwerkern mit „Mengenrabatt“ ein und verhandelt seine Preise aus einer viel stärkeren Position heraus, als das ein einzelner Hausbauer könnte.

Damit kommt für den Käufer eine weitere Interessengruppe ins Spiel, über deren Motive er sich im Klaren sein muss: die Ersteller der einzelnen Gewerke von Rohbau über Dach bis Innenausbau. Diese Handwerker müssen, um den für sie interessanten, umfangreichen Auftrag zu bekommen, in der Kalkulation der Preise große Zugeständnisse an den Bauträger machen. Diese Preise decken möglicherweise gerade so die entstehenden Lohn- und Materialkosten, aber der unternehmerische Gewinn kommt oft aus einem anderen Bereich: den Sonderwünschen der Käufer. Alles, was über die kaufvertraglich zugesicherten und in der Baubeschreibung fixierten Leistungen hinausgeht, muss in der Regel bei ihnen in Auftrag gegeben werden. Mit dem Handwerker muss dabei der Preis vereinbart werden, und die Versuchung ist für diesen folglich groß, über hohe Preise hier seinen Gewinn zu realisieren.

9Auch wenn dem Käufer niemand „böse“ will: die Interessen zwischen Käufer, Bauträger und seinen Subunternehmen sind nun einmal nicht deckungsgleich, und der Käufer ist meist in der schwächeren Position. Er tätigt wahrscheinlich zum ersten (und voraussichtlich auch einzigen) Mal das größte Geschäft seines Lebens, während es bei seinen Vertragspartnern zur Routine gehört. Deren Wissensvorsprung ist enorm, und daher besteht auch bei den gutwilligsten Anbietern das Risiko, dass der Käufer für sein Geld nicht die Gegenleistung erhält, auf die er Anspruch hat.

Wer sein Traumhaus haben will, der muss selbst beim Kauf vom Bauträger viel Zeit und Engagement in die Bauphase stecken. Der informierte und stets präsente zukünftige Eigenheimbesitzer hat den Erfolg des Projekts in der Hand.

Über dieses Buch

Dieser Ratgeber soll dazu beitragen, das Erfahrungs- und Wissensungleichgewicht zwischen Käufer und Vertragspartnern zu mindern. Sie als Käufer sollen eine Vorstellung davon bekommen, an welchen Stellen Sie besonders gefordert sind, Ihre Interessen zu erkennen, zu artikulieren und festzuschreiben.

Ich habe selbst vor geraumer Zeit vom Bauträger gekauft, und ich würde niemals grundsätzlich davon abraten. Weder war meine Erfahrung ausschließlich negativ, allerdings auch nicht durchweg positiv. Vieles haben wir in der Kauf- und Bauphase richtig gemacht, aber auch manches versäumt. Zusätzlich zu dem Expertenwissen der Sachverständigen gibt dieser Ratgeber daher auch meine Erfahrungen aus der Praxis des „Hauskäufers“ an Sie weiter – dieser Blick ist sicher ein etwas anderer als der eines reinen Bausachverständigen.

Dabei ist mir vollkommen klar, dass der Zeitpunkt, zu dem Sie dieses Buch in Händen halten, möglicherweise gar nicht mehr zulässt, dass Sie es von vorne bis hinten durchlesen oder gar intensiv durcharbeiten. Denn möglicherweise ist Ihre Entscheidung für den Kauf von einem Bauträger bereits gefallen oder Sie stehen ganz kurz davor. Das ist nicht dramatisch, auch wenn Sie jetzt möglicherweise unter Zeitdruck stehen.

In der Gestaltung dieses Buches habe ich Rücksicht auf Ihr angespanntes Zeitbudget genommen, allerdings mit dem Anspruch, dennoch umfassende und tiefgehende Informationen zu liefern. Daher finden Sie Zusammenfassungen der einzelnen Themen als Schnellüberblick 10am Beginn jedes Kapitels. Es folgen dann zu jedem der angesprochenen Punkte ausführliche Erläuterungen in den einzelnen Zwischenabschnitten der Kapitel. Im Anhang des Buches finden Sie umfangreichere Tabellen und sowie Kontaktinformationen zu angesprochenen Organisationen oder Informationsquellen.

Ausdruckbare Fassungen der Checklisten und Tabellen finden Sie auf der Webseite www.kaufen-vom-bautraeger.de. Das Passwort zu den dort für Sie zugängigen PDF-Dokumenten lautet „KeinePanik“. Dort finden Sie auch die Links aus diesem Buch zu weiteren Informationsangeboten im Internet.

Damit Sie nichts Wichtiges überspringen – überlegen Sie bitte gut, ob Sie einzelne Kapitel, vor allem die Phase vor Vertragsabschluss betreffend, beiseite lassen wollen. Auch wenn Ihnen manches lästig erscheint, ist es trotzdem meist sinnvoll, dass Sie sich beispielsweise die Arbeit machen, Ihren individuellen Wohnbedarf noch einmal zu überprüfen.

Das Schema eines Bauträgerkaufes, an dem sich auch der Aufbau dieses Buchs orientiert, sieht vereinfacht so aus:

1. Entwicklung der eigenen Wohnvorstellungen. In Kapitel 1 finden Sie dazu Anhaltspunkte, vor allem was die Wohnfläche und die Zimmeraufteilung angeht. Und damit dieses nicht im luftleeren Raum vonstatten geht, wird schon hier auch über Geld geredet.
2. Auswahl und Bewertung von Angeboten verschiedener Bauträger und Vergleich mit den eigenen Wohnvorstellungen. Dazu geht es in Kapitel 2 um Grundlagenwissen zu Haustypen und Ausstattungsmerkmalen, in Kapitel 3 erhalten Sie die Werkzeuge an die Hand, um Bauträgern und ihren Angeboten auf den Zahn zu fühlen.
3. Finanzierung klären. Es gibt ein paar Besonderheiten beim Bauträgerkauf, aber auch sehr allgemeine Grundsatzentscheidungen wie bei jedem Immobilienkauf, die in Kapitel 4 geklärt werden. Aber: warten Sie mit dem Lesen dieses Abschnitts nicht bis zum Kauf, denn die Grundlagen einer soliden Finanzierung können Sie schon weit vor dem Vertragsabschluss für das Haus legen.
4. Thema des 5. Kapitels sind die Vorschriften zu den energetischen Eigenschaften des Hauses.
5. 11Vertragsverhandlungen und -abschluss. In den Kapiteln 6 und 7 geht es um die zentralen Bestandteile des Bauträgerkaufs: die Baubeschreibung, die Sie noch in der Angebotsphase prüfen sollten, und den Kaufvertrag, der Ihnen meist erst bei fortgeschrittenen Verhandlungen vorgelegt wird.
6. Erschließung und Herrichtung des Grundstücks sowie Errichtung des Hauses und, soweit vereinbart, der Außenanlagen. Um die Baubegleitung geht es in Kapitel 8.
7. Abnahme. Der juristische Akt der Abnahme wird häufig unterschätzt, außerdem geht es um Gewährleistungsfristen, ebenfalls in Kapitel 8.

Eng verwandt mit dem Kauf vom Bauträger ist die Beauftragung eines Unternehmens mit der Erstellung eines Hauses auf einem bereits in Besitz befindlichen Grundstück. Hier kommt der sogenannte „Generalübernehmer“ oder „Generalunternehmer“ zum Zuge. Es gibt in diesem Fall keinen Kaufvertrag, sondern einen Bauvertrag in Verbindung mit einer Leistungsbeschreibung, der Baubeschreibung.

Beim Generalübernehmer handelt es sich um ein Unternehmen, mit dem die bezugsfertige Erstellung eines Wohnhauses vereinbart wird. Der Generalübernehmer liefert die dafür notwendigen Leistungen nicht selbst, sondern beauftragt Subunternehmer mit der Erstellung – vergleichbar mit dem Bauträger.

Der Generalunternehmer dagegen liefert einen Teil der Gewerke selbst und gibt die anderen Teile des Hauses in Auftrag.

In beiden Fällen sind Sie der Bauherr und haben damit weitergehende Pflichten, wie etwa zur Baustellensicherung gegenüber Arbeitern und Passanten. Sie sind der Ansprechpartner für Behörden und sind für die benötigten Anschlüsse etwa an Gas-, Telefon- und Stromnetz zuständig.

Ähnlich zum Kauf vom Bauträger sind die Rolle der Baubeschreibung, die Bauaufsicht und Abnahme – und natürlich die Überlegungen zur Bedarfsfeststellung und der Finanzierung. Allerdings sind Sie als Besitzer des Baugrundstücks gegenüber Auftragnehmern zur Erstellung eines Wohngebäudes in einer sehr viel vorteilhafteren Position als ein Käufer vom Bauträger. Denn der Generalübernehmer, der auch eine Fertighausgesellschaft sein kann, kann Sie nur mit einem (preislich) attraktiven Angebot locken.

171. Kapitel
 
Gründlich überlegen:
Wie will ich wohnen und was kann ich mir leisten?

In diesem Kapitel geht es darum, den eigenen Wohnbedarf zu bestimmen und die eigenen finanziellen Möglichkeiten auszuloten.

• Ermitteln Sie Ihren Wohnbedarf ausgehend von der aktuellen Wohnsituation. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Häuser schon „sinnvoll“ geplant sind, häufig sind vor allem Kinderzimmer zu klein angelegt.
• Berücksichtigen Sie durch ein möglichst flexibles Raumnutzungskonzept Veränderungen, die in den nächsten zwanzig bis dreißig Jahren voraussichtlich eintreten werden.
• Kalkulieren Sie, in welcher Preisklasse Sie sich ein Haus leisten können, und denken Sie dabei daran, dass sich die Nebenkosten drastisch ändern können: viele von Ihnen in der derzeitigen Nebenkostenabrechnung nur anteilig gezahlten Kosten kommen in einem Eigenheim alleine auf Sie zu.
• Rechnen Sie von Anfang an eine Absicherung gegen den Ausfall der Haupteinnahmequellen mit ein. Der Umzug ins neue Eigenheim kann aber auch Einsparpotenziale bergen, beispielsweise bei den Energiekosten und unnötigen Versicherungen.

1.1 Bedarfsermittlung

Sie haben sich wohl grundsätzlich schon für den Erwerb eines Eigenheims entschieden, wahrscheinlich vor allem, um Ihre derzeitige Wohnsituation zu verbessern. Mehr Platz, aber auch mehr Unabhängigkeit von Vermieter und direkten Wohnungsnachbarn sind starke Motive.

18Beim Blick auf die Angebote finden Sie bei Neubauten ganz häufig das „schlüsselfertige“ Haus eines Bauträgers. Statt ein Grundstück zu suchen, zu kaufen, einen Architekten mit der Planung und dann einen oder mehrere Bauunternehmer mit der Umsetzung zu beauftragen, übernimmt der Bauträger all das.

Um zu erkennen, ob ein vom Bauträger angebotenes Haus tatsächlich Ihren Bedürfnissen entspricht, sollten Sie einen Check mithilfe der Erfahrungen aus Ihrer aktuellen Wohnsituation heraus vornehmen. Dabei hilft Ihnen Tabelle 1. Tragen Sie darin die Daten der aktuellen Wohnung ein und notieren dann, ob der aktuelle Platz ausreichend ist oder wie viel zusätzlicher Raum für die einzelnen Zimmer benötigt wird. Um die Zahlen zu Ihrer bestehenden Wohnung zu ermitteln, müssen Sie meistens die einzelnen Räume ausmessen, denn in Mietverträgen findet sich meist nur die Gesamtwohnfläche.

Eine umfangreichere Tabelle finden Sie im Anhang zu Kapitel 1. Dort können Sie auch die Daten verschiedener, zu vergleichender Angebote eintragen. Ebenso findet sich die Tabelle als Download unter www.kaufen-vom-bautraeger.de.

In den Baubeschreibungen wird meist die Bruttogrundfläche genannt. Diese setzt sich in der Regel aus Wohn- und Verkehrsflächen (Flure, Dielen, Treppenhäuser) zusammen. Nicht selten wird der Raum für die Haustechnik (Heizung, Installationen), eigentlich eine Nutzfläche, auch zur Wohnfläche gezählt, Abstellräume, Vorratskammern und begehbare Kleiderschränke laufen ebenfalls meist unter Wohnflächen, nicht unter Nutzflächen.

Reinrassige Nutzflächen sind häufig nur Kellerräume, Garagen oder Abstellräume außerhalb der Wohnung.

Bei Ihren Wohnräumen werden Sie meist recht leicht Ihre Angaben machen können. Um es sich bei der Bestimmung der Nutzflächen leichter zu machen, können Sie diese im Detail vernachlässigen und folgende Faustformel anwenden: Sozialbereiche, also die gemeinsam von allen Hausbewohnern genutzten Flächen, Individualbereiche, das sind meist die Schlafzimmer, aber auch Büro oder Arbeitszimmer, und der Hauswirtschaftsbereich entsprechen meist 70 Prozent der Bruttogrundfläche, 20 Prozent der Fläche nehmen Haustechnik und Konstruktion ein, weitere 10 Prozent sind sogenannter Erschließungsbereich, also Flure, Dielen und Treppen.

19Addieren Sie also zu den festgestellten Werten (in der Tabelle 1 Gesamtwohnfläche) rund 40 Prozent des Wertes hinzu, um auf die Bruttogrundfläche zu kommen.

Wenn Sie also mit der Größe Ihrer aktuellen Küche durchaus zufrieden sind, dann tragen Sie bei Wunschgröße denselben Wert ein. Ist Ihr augenblickliches Schlafzimmer etwas zu beengt, dann geben Sie einen höheren Wert an oder legen einen weiteren Raum als begehbaren Kleiderschrank zu diesem Zimmer gehörig an.

Ein Raumgefühl entwickelt sich nicht aus Grundrissen, sondern aus dem täglichen Leben und Erleben. Wenn Ihnen im Bekanntenkreis bestimmte Räumlichkeiten besonders praktisch und sinnvoll erscheinen: nehmen Sie deren Daten in Ihre Wunschliste auf.

Statt konkreter Wunschgrößen können Sie auch mit Hilfe von Zeichen den Platzbedarf mit „o.k.“, „größer“, „kleiner“, „sehr viel größer“ und „neu“ kennzeichnen. Mit Hilfe dieser kleinen Liste können Sie nun Grundrisse angebotener Häuser nicht nur nach Ihrem Gefühl beurteilen.

Tipp

Ermitteln Sie zunächst Ihren Bedarf ganz unbefangen – das Kompromisse-machen fängt noch früh genug an!

1.1.1 Orientierungsgrößen

Viele Reihen- und andere Einfamilienhäuser entstehen nach Schema F. Dabei werden bestimmte Werte für einzelne Räume vom Bauträger oder Architekt als „gesetzt“ angenommen – es handelt sich um über Jahrzehnte eingefahrene „Standards“.

Beispiel

Durchaus problematisch kann etwa das im Plan eingezeichnete Kinderzimmer sein: aus Kindern werden Jugendliche – das große, gemeinsam genutzte Wohnzimmer verliert dann an Bedeutung, 21der eigene (Rückzugs-)Raum wird wichtiger. Viele Grundrisse von Einfamilienhäusern operieren mit Grundflächen von Kinderzimmern von 8 bis 12 Quadratmetern – woher diese Plangröße kommt, ist unklar. Zieht man Bett, Schrank und Schreibtisch ab, dann bleibt wenig Lebensraum übrig. Spätestens in der Pubertät sind Probleme programmiert.

Häufig ist das Elternschlafzimmer deutlich größer vorgesehen – fragt sich nur: warum? Sicherlich verbringen Kinder und Jugendliche außerhalb der Schlafenszeiten mehr Zeit in ihren Zimmern als die Eltern in ihrem Schlafzimmer.

Und während in den (Klein-)Kinderjahren eine Nähe der Kinderzimmer zum Elternschlafzimmer hilfreich oder gar unbedingt nötig ist, relativiert sich das mit zunehmendem Alter und schlägt bei Jugendlichen ins Gegenteil um.

Mit den Eintragungen in Tabelle 1 haben Sie auch Entscheidungen darüber getroffen, wie viel Wert Sie auf Individualbereiche beziehungsweise auf gemeinsam genutzte „Sozialbereiche“ legen. Platz für Kinder kann es sowohl in großen Sozialbereichen als auch in großen Kinderzimmern geben.

Wie steht es nun um den durchschnittlichen Wohnraum bei Neubauprojekten? Nach einer Studie des Forschungsinstituts empirica für die Landesbausparkassen lag der 2010 zur Verfügung stehende Wohnraum pro Kopf für Menschen unter 50 Jahren bei gut 38 Quadratmetern, einem über die Jahre sehr konstanten Wert. Durch ausziehende Kinder wächst der Wohnraum in der Altersgruppe 50 bis 65 Jahre auf durchschnittlich 48 Quadratmeter, bei den über 65-jährigen sind es 62 Quadratmeter.

Als Orientierungsgröße ergibt sich also für den Zweipersonenhaushalt eine Wohnfläche von rund 74 Quadratmetern, bei drei Personen 114 Quadratmeter und einer vierköpfigen Familie von rund 152 Quadratmetern.

Nach Analyse des Instituts gibt es bei der verfügbaren Wohnfläche interessanterweise keinen großen Unterschied zwischen der Wohnfläche in der Stadt und auf dem Land – allerdings ist in der Stadt die Anzahl der Haushaltsmitglieder in aller Regel geringer als auf dem Land, wo es die größeren Wohnungen gibt.

22Liegt Ihre in Tabelle 1 ermittelte Wunsch-Wohnfläche etwa in diesem Rahmen, so schätzen Sie Ihren Wohnbedarf schon sehr richtig ein. Allerdings: Die Wohnfläche bei Reihenhäusern liegt im Bereich von 107 (Ostdeutschland) bis 123 Quadratmeter (Westdeutschland), bei Doppelhaushälften wird es etwas mehr; hier liegen die Werte im Durchschnitt zwischen 109 (Ost) und 126 Quadratmetern (West). Die rechnerischen und häufig gewünschten rund 160 Quadratmeter für Familien gibt es in aller Regel nur bei frei stehenden Einfamilienhäusern zu entsprechenden Preisen zu finden. Auch hier liegt die durchschnittliche Wohnfläche „nur“ zwischen 123 (Ost) und 147 (West) Quadratmetern (Quelle: LBS Research).

1.1.2 An Veränderungen denken

Neben dem Status quo spielt allerdings auch die zukünftige Entwicklung des Wohnbedarfs eine entscheidende Rolle: soll eine Familie gegründet werden oder werden die Kinder schon langsam erwachsen? Wie steht es um die Mobilität im Alter? Eine Wohnung mit vielen Etagen und engen Treppen machen das Wohnen für Senioren schwer.

Es müssen genügend Räume vorhanden sein, aber ein übertriebenes und später nicht mehr genutztes Platzangebot verteuert das Projekt bei Kauf und die Unterhaltskosten später. Schließlich soll die selbstgenutzte Immobilie wahrscheinlich jahrzehntelang genutzt werden.

Im Grundsatz gilt, dass für möglichst wenige Räume deren Nutzung durch den Gebäudegrundriss vorgegeben sein sollte. Flexibilität bedeutet beispielsweise, dass problemlos das in der direkten Nähe des Elternschlafbereichs gelegene Kinderschlafzimmer mit dem abgelegeneren Arbeits- oder Gästezimmer getauscht werden kann.

Die in Tabelle 1 angeführten Individualräume sollten eine Grundfläche von 14 Quadratmetern nicht unterschreiten. So bieten sie sowohl Platz für ein Elternschlafzimmer mit großem oder begehbarem Kleiderschrank, Kinderzimmer mit Bett, Kleiderschrank und Schreibtisch und eventuell sogar Sofa, oder einem Arbeitszimmer oder Hauswirtschaftsraum.

Auch der spätere Umzug des Elternschlafzimmers sollte kein Tabu sein, sodass etwa zimmerbezogene Badezimmer ein Problem bei der Umnutzung der Räume darstellen können. Ist ein Bad direkt mit dem vorgesehenen Elternschlafzimmer verbunden, mag das zwar sehr angenehm sein, verhindert oder erschwert aber eine anderweitige Nutzung.

23Quadratmeterzahlen sind das eine, Grundrisse das andere: vor allem langgestreckte Räume mit Tageslicht von der schmalen Seite sind schwierig zu möblieren, ebenso Räume mit Dachschrägen.

So langweilig das auf den ersten Blick wirken mag: Grundrisse mit nahezu identischen Zimmergrößen bei quadratischen Grundrissen dienen der Flexibilität beim Wohnen.

Wichtig

Auch wenn Ihre Wohnbedürfnisse klar beschreibbar sind und sich Veränderungen nicht abzeichnen: ein Wohngebäude ist auf eine lange Lebensdauer angelegt, und der Erwerb eines Hauses häufig mit jahrzehntelanger Nutzung verbunden. Es ist unwahrscheinlich, dass sich Prioritäten in dieser Zeit nicht ändern. Aber auch im Falle eines später anstehenden Verkaufs ist es sinnvoll, möglichst von allzu individuellen Gestaltungen und Abweichungen von der Norm abzusehen. Niemand kann sagen, wie sich genau die Wohnbedürfnisse der jetzigen Bewohner oder zukünftiger Besitzer entwickeln.

Achtung!

Sie sollten davon absehen, dünne Wände in der Absicht einzuziehen, dass Sie dadurch später mit leichten Trockenbauarbeiten einfacher auf veränderte Wohnbedürfnisse reagieren können. Ausreichender Schallschutz ist eine wesentliche Voraussetzung, um eine angenehme Privatsphäre für alle Hausbewohner zu gewährleisten.

Falls Sie ein wenig unsicher sind, was Ihren Wohnbedarf angeht, finden Sie im Folgenden als weitere Handreichung die von der Initiative „Kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ veröffentlichten Richtgrößen für Wohnräume.

Damit sollten Sie die notwendigen Grundlagen haben, um auf die Suche nach einer Immobilie zu gehen, und um vorliegende Exposés auf ihre grundsätzliche Verwendbarkeit untersuchen zu können.

1.2 Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Es ist sehr sinnvoll, von Anfang an die Kosten in die Überlegungen einzubeziehen und bereits anhand der Bedarfsberechnung eine überschlägige Kalkulation vorzunehmen: Rechnen Sie für ein einfaches Reihenhaus mit reinen Baukosten von 800 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche. Hinzu kommen die Kosten für das Baugrundstück sowie die Baunebenkosten.

Einen guten Marktüberblick liefert das jährlich von den Landesbausparkassen herausgegebene Heft „Markt für Wohnimmobilien“. Es ist kostenlos über das Internet www.lbs.de oder per Post zu bestellen. (Adresse im Anhang).

25Eine ebenfalls gute Übersicht findet sich beim Capital-Immobilien-Kompass auf der Internetseite www.capital.de/immobilien-kompass. Hier wird für viele Städte eine Übersicht über die verschiedenen Wohnlagen und deren Preisregionen angeboten. Zusätzlich gibt es eine Übersicht über aktuelle Entwicklungen in Sachen Neubaugebiete und Stadtentwicklung. Die Informationen zu den Immobilienpreisen stammen von lokalen Immobilienmaklern, sind im Trend also wahrscheinlich etwas zu hoch angesetzt.

Für die jeweiligen Gebäudearten gelten die folgenden Grundstücksgrößen als Richtwert:

Die durchschnittlichen Baulandpreise für Baugrundstücke in Mittel- und Großstädten betrugen im Frühjahr 2015, aufgeschlüsselt nach Regionen:

Ganz, wirklich ganz, überschlägig kommen Sie jetzt zu einer Summe. Tragen Sie die Werte, die auf Ihr vorgestelltes Haus zutreffen, in die Tabelle 5 ein. Das sind, vorsichtig gesagt, erst einmal nur grobe Anhaltspunkte, was die zu erwartenden Kosten angeht, denn schließlich wird hier nur mit Durchschnittswerten bei den Kosten operiert, und jeder Statistiker weiß: der Durchschnitt ist der Feind der Wahrheit. Denn je nach lokalen Bedingungen können sowohl 26Grundstücks- als auch Baukosten deutlich vom Durchschnitt abweichen. Für die Baukosten gilt, ähnlich wie bei den Baulandpreisen, ein Nord-Süd-Gefälle. Die durchschnittlichen Neubaukosten pro Quadratmeter liegen zwischen 1.172 und 1.834 Euro pro Quadratmeter (LBS Research 2015). Am höchsten sind sie in Baden-Württemberg und Bayern, am niedrigsten in Sachsen-Anhalt und Niedersachsen.

Auch wenn Sie sich für einen Kauf bereits entschieden haben, empfiehlt es sich doch sehr, diese Entscheidung im Lichte Ihrer finanziellen Möglichkeiten noch einmal zu prüfen: wie viel Haus können Sie sich leisten?

1.2.1 Reicht die Miete für einen Hauskauf?

Es ist der Blick auf die aktuelle Miete, der viele dazu bringt, über die Anschaffung eines Hauses nachzudenken. Denn natürlich rechnet man hoch: wie viel Miete zahle ich in den nächsten zwanzig bis dreißig Jahren und wäre es nicht sinnvoller, sich für das Geld etwas zu kaufen? Die Miete ist eine gute Grundlage, um zu erkennen, ob ein Hauskauf überhaupt möglich ist. Im Grundsatz gilt: anhand der bisherigen Nettomiete kann die mögliche finanzielle Belastung Ihres Haushalts ermittelt werden, da diese die Höhe der möglichen 27Finanzierungsrate angibt. Angesichts der derzeit historisch niedrigen Zinsen darf die so finanzierbare Immobilie etwas teurer sein. Allerdings sollten 20–40 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital vorliegen, nur dann gibt es eine Chance auf eine normalgünstige Finanzierung des Immobilienerwerbs. Geringeres Eigenkapital bedeutet entweder höhere Zinsen oder dass ein Kredit komplett versagt wird. Tabelle 6 gibt einen Überblick über die „finanziellen Möglichkeiten“ ersparter Mietbeträge.

Die Annahmen: Es wird ein Annuitätendarlehen, die am häufigsten eingesetzte Finanzierungsform, aufgenommen (mehr dazu im Kapitel 4). Damit das Darlehen innerhalb von 25 bis 30 Jahren abbezahlt ist, wird die anfängliche Tilgung mit 2 Prozent festgesetzt. Als Zinssatz des Darlehens werden einmal 4,5 und einmal 5,0 Prozent über die gesamte Laufzeit angenommen.

Achtung!

Die möglichen Gesamtkosten entsprechen nicht dem, was in der Immobilienanzeige steht – mindestens 10 Prozent, meistens eher 15 Prozent kommen als Nebenkosten für Makler, Grunderwerbsteuer, Notar- und andere Kosten hinzu. Der Preis, nach dem Sie also in Anzeigen suchen sollten, steht in der letzten Spalte „Hauskosten“.